Как в налоговом учете при УСН (доходы минус расходы) отражать аренду недвижимого имущества?

Comments

• Новичок-Я, добрый день
  

  Цитата: Расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений настоящей главы, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты, если иное не предусмотрено пунктом 1.1 настоящей статьи, и определяются с учетом положений статей 318 - 320 настоящего Кодекса.Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае, если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.
• JacksonS, добрый день!
  Статья 272 НК РФ, на которую Вы ссылаетесь, касается признания расходов в налоговом учете методом начисления, а в приведенном мною примере компания на УСН.
• Цитата: каким должен быть порядок принятия к налоговому учету (суммы и даты) при УСН (доходы - расходы) аренды объекта недвижимости (

   Здравствуйте. Если расходы осуществлены в целях предпринимательской деятельности и направлены на получение дохода, а также обоснованы, документально подтверждены и оплачены, то налогоплательщик вправе учесть такие расходы при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003, от 24.11.2014 N 03-11-06/2/59509).
  
  В этом письме,  Минфин указал, что арендные  расходы признаются на дату перечисления арендной платы за истекший месяц аренды (Письмо от 28.03.2017 N 03-11-11/17851)
  
  Вы оплатили АП авансом,  поэтому отражать расход следует равномерно. На каждую отчетную дату. Согласна с коллегой. 

  Цитата: расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.
• Важный бух, добрый день!
  С письмами, ссылки на которые Вы привели, я была знакома.
  

  Цитата: В этом письме,  Минфин указал, что арендные  расходы признаются на дату перечисления арендной платы за истекший месяц аренды (Письмо от 28.03.2017 N 03-11-11/17851)

  Я не уверена, что в описанной мною ситуации можно руководствоваться данным указанием (именно поэтому и обратилась на данный форум за консультацией), т.к. в договоре аренды из моего примера арендная плата указана общей суммой на весь срок аренды, т.е. особых оснований "делить" ее на части в тексте договора нет.
  Что Вы думаете насчет "акта выполненных работ" датой договора на всю сумму? Этот документ имеет юридическую силу или он ничтожен?
• Цитата: Что Вы думаете насчет "акта выполненных работ"

  А акт предусмотрен ДА ?
• Важный бух, вроде и нет, т.к. по поводу актов в договоре есть только данный пункт:
  "В соответствии с письмом Минфина от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742 ежемесячное "заключение актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условия сделки, не требуется". Исходя из этого, составление актов выполненных работ осуществляется только по письменной просьбе Арендатора."
  Т.е. тут они вроде бы открестились от актов, при этом сами, без доп. запросов, сделали на общую сумму.
  На мой взгляд, акт датой договора за весь срок аренды ничтожен, т.к. в момент заключения договора и передачи объекта аренды услуги по аренде за 11 месяцев (срок аренды) еще не оказаны.
  По моему мнению, подобный акт может иметь место, но датой окончания срока аренды.
  А как Вы считаете?
• Цитата: А как Вы считаете?

  Я бы отражала затраты ежемесячно с даты акта приема-передачи.
• Важный бух, а на каком основании Вы бы делили общую сумму арендной платы по договору в налоговом учете, а не принимали бы по ст. 346.17 единовременно?
  Я пыталась найти какое-то обоснование (нормат. акт или письмо с разъяснениями), но не смогла.
• Цитата: а на каком основании Вы бы делили общую сумму арендной платы по договору в налоговом учете, а не принимали бы по ст. 346.17 единовременно?

  Ну смотрите. У вас есть акт приема-передачи помещения. Услуга оплачена. Срок аренды 11 месяцев. По факту услуга оказывается ежемесячно все 11 месяцев.  Полное соответствие НК РФ:
  
  2. Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. В целях настоящей главы оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика - приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.   
  
  Ап отражается в расходах на последнее число месяца. Прошел декабрь. Уже есть основание для отражения в расходах АП за период 131 декабря. Все в силу указанной вам же статьи.
  
  Посмотрите обсуждения. Коллеги считают так же как и я.  Какой датой отражать в КУДиР расходы по аренде помещения?
• Цитата: Ап отражается в расходах на последнее число месяца.

  Вот именно этот момент интересует, он ключевой в моем вопросе, почему месяц, а не, например, квартал или вообще весь срок аренды, указанный в договоре (раз уж в нем так предусмотрели: общий срок и общая плата).
  Т.е. если бы в договоре аренды арендная плата была указана за месяц, то принимать в качестве расчетного этот период видится логичным (именно так и отражаю в налоговом учете прочие договоры аренды - по дате второго из событий - оплата и получение услуг).
  А вот если условия в договоре другие..?
• Цитата: А вот если условия в договоре другие..?

  Ну какие другие то ?  
  
  Однако в том случае, если налогоплательщик производит уплату арендных платежей за используемое в предпринимательской деятельности имущество авансом (т.е. осуществляет авансовую оплату фактически не оказанных арендодателем услуг по договору аренды), данные платежи должны уменьшать налоговую базу равномерно (как это указано в договоре аренды) при получении вышеназванных услуг.  (Письмо Минфина от 30 марта 2012 г. N 03-11-06/2/49 )
• Цитата: данные платежи должны уменьшать налоговую базу равномерно (как это указано в договоре аренды)

   У меня в договоре аренды - арендная плата 90 тыс за весь срок аренды, который составляет 11 месяцев.
  Это и есть другие условия.
• Цитата: У меня в договоре аренды - арендная плата 90 тыс за весь срок аренды, который составляет 11 месяцев.

  Это не другие условия. Это авансовый платеж за 11 месяцев.
• Цитата: Это не другие условия. Это авансовый платеж за 11 месяцев.

  В данном случае Вы ошибаетесь, это в первую очередь - условия договора. Ну, и оплата была авансом, а не по окончании срока аренды, но это уже следующий момент.
  Цитирую текст договора:
  "Арендная плата по настоящему договору равна 90 000 руб. за весь срок действия договора, и оплачивается Арендатором Арендодателю единовременно."
  "Срок действия договора - 11 месяцев".
• Добрый день.
  

  Цитата: Статья 272 НК РФ, на которую Вы ссылаетесь, касается признания расходов в налоговом учете методом начисления, а в приведенном мною примере компания на УСН.

  Оно, конечно же, так.
  Однако, речь идет о расходах.
  При методе начисления расходы признаются в том периоде, к которому они относятся, в независимости от оплаты.
  При кассовом методе те же расходы признаются после их оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
  Но в любом случае, расходы должны быть произведены. Что в данном случае расходы - это владение помещением в течение какого то срока, соответственно, расходы в вашем случае осуществляются в течение 11 месяцев.
  Насколько правильно учесть данные расходы единовременно в начале срока действия договора? Ни насколько - договор может быть расторгнут досрочно. Будем восстанавливать расходы?
  Насколько правильно учесть данные расходы единовременно в конце срока действия договора? Да тоже не особенно - помещение вы занимаете в течение всего срока действия договора, так отчего вы хотите утащить расходы в вашем случае в другой налоговый период? Это невыгодно прежде всего вам.
  Почему месяц, а не квартал? Да без разницы месяц или квартал - налог вы исчисляете поквартально, месяц или квартал на его сумму не повлияют.
• Naaatta, добрый день! Благодарю Вас за отклик.

  Цитата: Насколько правильно учесть данные расходы единовременно в начале срока действия договора? Ни насколько - договор может быть расторгнут досрочно.

  абсолютно согласна, и именно поэтому акт об оказании услуг на всю сумму арендной платы, выданный арендодателем в дату заключения договора аренды, считаю ничтожным и не могу принять ни к налоговому, ни к бухгалтерскому учету
  

  Цитата: Насколько правильно учесть данные расходы единовременно в конце срока действия договора? Да тоже не особенно - помещение вы занимаете в течение всего срока действия договора, так отчего вы хотите утащить расходы в вашем случае в другой налоговый период? Это невыгодно прежде всего вам.

  а вот тут ключевым, на мой взгляд, должна являться не моя выгода как налогоплательщика, а условия договора как первичного документа, фиксирующего хозяйственную операцию, в том числе и расчетный период, который в данном договоре, в отличие от общепринятой практики, указан не как месяц, а как срок договора 11 месяцев

  Цитата: Почему месяц, а не квартал? Да без разницы месяц или квартал - налог вы исчисляете поквартально, месяц или квартал на его сумму не повлияют

  очевидно, что расчет налога при УСН осуществляется ежеквартально, но это ведь не означает, что дата признания расходов в учете и отражение их в КУДИР могут быть любыми в пределах квартала...
  
  Хочется понять, как (даты и суммы) верно учесть аренду в налоговом учете УСН при использовании приведенных мною формулировок в договоре аренды.
  Ежемесячное списание в расходы видится сомнительным, т.к.  основано, судя по всему, только на общепринятой практике.
  Склоняюсь к тому, что признать расходы в НУ в данной ситуации следует в дату окончания аренды помещения, т.е. в сумме 90 000 руб. через 11 месяцев после начала аренды, или, например, в другой, меньшей сумме при досрочном расторжении договора в дату его расторжения.
• Цитата: в том числе и расчетный период, который в данном договоре, в отличие от общепринятой практики, указан не как месяц, а как срок договора 11 месяцев

  Понимаете в чем проблема - что такое расчетный период для целей договора?
  ГК такой термин не содержит - у договора есть дата начала, дата окончания, между этими датами период действия договора.
  Налоговый кодекс содержит понятия отчетный период и налоговый период.
  Едем дальше. Учитывать расходы при методе начисления нам предлагается в отчетном (налоговом) периоде (это если что ответ на вашу ремарку - это ведь не означает, что дата признания расходов в учете и отражение их в КУДИР могут быть любыми в пределах квартала - да признать расходы вы можете в любую из дат, главное, чтобы вы были вправе их признать именно в этом отчетном (налоговом) периоде).
  Для целей БУ используется отчетный период (п. 18 ПБУ 10/99).
  Итого в сухом остатке:
  гражданское законодательство - период действия;
  налоговое и бухгалтерское - отчетный и налоговый.
  Нет никакого расчетного периода. Расчетным периодом в этом случае можно назвать период, за который производится расчет. Но нам это ничего не дает - ну заплатила я за 11 месяцев вперед... ну дык это аванс - услуга мне пока еще не оказана.
  
  

  Цитата: Ежемесячное списание в расходы видится сомнительным, т.к.  основано, судя по всему, только на общепринятой практике.

  Да нет, оно как раз основано на законодательстве по бухучету и налоговом законодательстве. Я помещение арендую, предположим, с 1 сентября по 31 января. Оплачиваю сразу же - 30 августа за весь срок. В периоде с 1 сентября по 30 сентября я помещение занимаю, я несу расходы на его аренду в сентябре? Да несу. В каком размере? В размере арендной платы, относящейся к этому периоду.
• Naaatta, 

  Цитата: если что ответ на вашу ремарку - это ведь не означает, что дата признания расходов в учете и отражение их в КУДИР могут быть любыми в пределах квартала -да признать расходы вы можете в любую из дат,главное, чтобы вы были вправе их признать именно в этом отчетном (налоговом) периоде)

  Ст. 346.24 НК РФ: " Налогоплательщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, форма и порядок заполнения которой утверждаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов."
  Приказ Минфина России от 22.10.2012 N 135н (ред. от 07.12.2016) "Об утверждении форм Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения..":
  II. Порядок заполнения раздела I "Доходы и расходы"
  2.1. В графе 1 указывается порядковый номер регистрируемой операции.
  2.2. В графе 2 указывается дата и номер первичного документа, на основании которого осуществлена регистрируемая операция.
  Т.е. всё-таки не любая из дат в отчетном (налоговом) периоде, Ваше высказывание некорректно.
  
  Вот что я смогла найти в НК РФ по теме обсуждения (ст. 272 п. 7 п.п. 3):
  
  7. Датой осуществления внереализационных и прочих расходов признается, если иное не установлено статьями 261, 262, 266 и 267 настоящего Кодекса:
  ...
  3) дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода - для расходов:
  ...
  в виде арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество
  
  Т.е., выходит, законодатель предусмотрел выбор вариантов даты осуществления данных расходов, и любой из них можно принимать как верный. 
  Или моя трактовка данного пункта ошибочна?
• Цитата: 2.2. В графе 2 указывается дата и номер первичного документа, на основании которого осуществлена регистрируемая операция.Т.е. всё-таки не любая из дат в отчетном (налоговом) периоде, Ваше высказывание некорректно.

  Видите ли в чем дело -в книге указывается дата документа, а не дата принятия расходов. Естественно у документа есть дата ибо это обязательный реквизит. А дата принятия расходов лежит в отчетном (налоговом периоде) и какая она в книге не написано - нет такой графы.
  Так что вы поосторожнее с некорректностью моих высказываний. 
  
  

  Цитата: Вот что я смогла найти в НК РФ по теме обсуждения (ст. 272 п. 7 п.п. 3):7. Датой осуществления внереализационных и прочих расходов признается, если иное не установлено статьями 261, 262, 266 и 267 настоящего Кодекса:...3) дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода - для расходов:...в виде арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество

  Опять за рыбу деньги... это момент признания расходов для целей НУ по методу начисления. 
  И если вы внимательно изучите НК, то поймете, что он не определяет период к которому относятся расходы - это определяет сам налогоплательщик, кодекс определяет только момент, в который вы можете признать расходы для целей исчисления налога.
  И опять же из какого места того, что вы процитировали, следует принятие расходов в день окончания срока договора? Я вижу оплату и конец отчетного (налогового) периода. А если вы договор аренды пролонгируете и он станет бессрочным, вы делать чего будете? 
  

  Цитата: Т.е., выходит, законодатель предусмотрел выбор вариантов даты осуществления данных расходов, и любой из них можно принимать как верный.Или моя трактовка данного пункта ошибочна?

  Предусмотрел, с учетом положений п. 1 ст. 272 НК РФ - а там написано чего? В том периоде, в котором они осуществлены. Сложно назвать в сентябре осуществленным расходом аренду за декабрь, равно как и в декабре аренду за август.